Parcelación en El Establo preocupa a los vecinos de San Ignacio

Preocupación y mucha, es lo que tienen algunos habitantes del sector de El Establo, que por jurisdicción es de la Vereda San Ignacio y pertenece al Municipio de Guarne. Es un predio, denominado Vasconia, de 275.830 metros cuadrados, en la zona de influencia de la Quebrada La Honda. Allí se está loteando y comercializando la que hoy se llama Parcelación San Francisco pero antes tuvo los nombres de Verbena de la Reserva y Cerros de Vasconia. El predio en cuestión está dentro de la Reserva Forestal Protectora del Río Nare, un área protegida declarada de carácter nacional, con restricciones y con limitaciones en el tamaño de los lotes para uso de vivienda.
El problema radica en que, según la Reserva Nare y el mismo Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) de Guarne, un lote no puede tener menos de 10.000 metros cuadrados de extensión. De los 26 predios que actualmente comercializa el urbanizador en la primera etapa de esta parcelación, el de área mínima tiene 1.536,01 m2 y el de mayor extensión es de 2.695,73 m2.

Agua insuficiente
La comunidad denunció que el agua concesionada al propietario, el 25 de mayo de 2021, por parte de la Corporación Autónoma Regional de las Cuencas de los ríos Negro y Nare, Cornare, era de 0.68 litros por segundo, insuficiente caudal para abastecer a 26 futuras casas en igual número de lotes que tiene la primera etapa. Por su parte, Cornare advirtió al dueño del lote en la Resolución del 25 de mayo que el predio está en el “Corredor Suburbano de comercio y servicios, establecido por el municipio en su POT”, donde la actividad residencial no está permitida, “pues dicha zona está por fuera del polígono destinado por el Municipio de Guarne para vivienda campestre, en consecuencia, a la fecha no es factible el desarrollo de vivienda campestre en la totalidad del área clasificada en Uso sostenible de la Reserva Nacional Forestal Protectora del Río Nare”. A pesar de lo anterior, en el mismo documento, otorgó concesión de aguas superficiales, con un caudal de 0.068 litros de agua por segundo y señaló que, luego de evaluadas las densidades y las determinantes ambientales, “las viviendas o números de lotes permitidos para la totalidad del proyecto son 10”.

Primero no, luego sí
El 27 de julio de 2021, Cornare amplió la concesión de agua inicial, respondiendo a un recurso de reposición a la primera resolución presentado por el parcelador. Aduciendo que el predio se ubica en polígono de vivienda campestre, el propietario solicitó revocar la resolución inicial. En el segundo documento, Cornare insistió en que las restricciones provienen de la normativa sobre la Reserva Nare, donde la subdivisión es de una densidad máxima de una vivienda por hectárea (o sea 10.000 m2) y reiteró que el lote se encuentra en su totalidad dentro de la Reserva Nare. Ratificó la limitación de actividad residencial en el corredor suburbano de comercio y servicios de apoyo a las actividades turísticas y agrarias donde está el predio en cuestión. Así mismo, indicó que las viviendas no podrán ocupar más del 20% del terreno, el resto deberá ser zona boscosa y que no se podrán adelantar desarrollos inmobiliarios bajo la figura de condominio.
Sin embargo, más adelante en el mismo documento, Cornare afirmó que, después de revisar y verificar, la conclusión es que el predio tiene una parte del lote en el corredor suburbano de comercio y servicios de apoyo a las actividades turísticas y agrarias (16,57 ha) y otra porción en el polígono de vivienda campestre (10,11 ha). Así las cosas, aseguró Cornare, que el predio “tiene permitido el uso de vivienda rural para la totalidad de su extensión, dado que es un uso aplicable tanto al corredor suburbano como al polígono de vivienda campestre, no obstante el desarrollo mediante la figura de parcelación para la vivienda campestre, estaría restringido únicamente a la porción del predio en el polígono delimitado para tal fin en el PBOT”.
Esto significa, según lo consignó Cornare en la segunda resolución, que “para el área del predio correspondiente al polígono de vivienda campestre, equivalente a 10,11 ha, se podrá desarrollar un total de 10 viviendas campestres y para la porción del predio dentro del corredor suburbano de comercio y servicios, que corresponde a 16,57 ha, se permite el desarrollo de vivienda rural, equivalente a 17 viviendas rurales”. Finalmente, Cornare dejó la responsabilidad en el Municipio de Guarne, “siendo la Secretaría de Planeación quien defina las condiciones aplicables de acuerdo a los usos permitidos en la Reserva Forestal Protectora del Río Nare”. La resolución del 27 de julio de 2021 finaliza con la determinación de ajustar la concesión de aguas a un caudal total de 0.182 litros por segundo.

La licencia
El anterior secretario de Planeación de Guarne, arquitecto Camilo Alfonso Vergara González, expidió la licencia urbanística de subdivisión del lote llamado Vasconia, a nombre de Jorge Armando Moreno Chávez y Lucinda Quintín Rojas.
La licencia fue otorgada mediante Resolución 170 del 8 de julio de 2021, en la que Vergara González autorizó la subdivisión en parcelación en cuatro etapas, así: Etapa 1, lote de 85.238,52 metros cuadrados y 26 predios para la venta; Lote 2 para etapa 2 con 11.675,85 m2; Lote 3 para etapa 3 con 10.244,15 m2 y Lote 4 para etapa 4 con 163.424,48 m2. De igual manera, dio luz verde a la división de ese primer lote en 26 unidades más, con áreas comprendidas entre 1.536,01 m2, el más pequeño y 2.695,73 m2, el de mayor extensión.
Camilo Alfonso Vergara González ejerció como secretario de Planeación de Guarne desde el 1° de enero de 2020 hasta una fecha indeterminada de julio de 2021 (no aparece cerrado el proceso en la web de la Función Pública, portal donde está la información de todos los servidores públicos y registra como si aún estuviera en el cargo). El reemplazo, Deiner Díaz López, aparece en los registros de la Función Pública con fecha de inicio el 3 de agosto de 2021.
Informaciones extraoficiales que no pudieron ser confirmadas, indican que Vergara González fue removido prontamente del cargo después de la aprobación de esta licencia. La salida intempestiva de Vergara González no pudo ser confirmada con el nuevo secretario, Deiner Díaz López, pues a pesar de haberle hecho seis (6) llamadas y enviarle dos (2) correos electrónicos solicitando espacio para conversar sobre el tema, jamás nos respondió.
Es importante tener en cuenta, que Camilo Alfonso Vergara González, original de Sahagún (Córdoba) es arquitecto, especialista en Planeación Urbana y Regional. Antes de llegar al Municipio de Guarne, fue secretario de Planeación de Sabaneta, entre el 3 de febrero de 2016 hasta el 31 de diciembre de 2019, época compleja para este municipio del Sur del Valle de Aburrá, en materia de aprobación de licencias de construcción.
El secretario actual, Deiner Díaz López, es arquitecto, oriudo de Tiquisio (Bolívar) y se ha desempeñado como secretario de Planeación de Tiquisio, Caldas (Antioquia), Abejorral y ahora Guarne.

El PBOT de Guarne
La resolución de la licencia otorgada a esta parcelación incluye el Parágrafo 1 que dice: “En todo caso el proyecto deberá cumplir con las normas del Plan Básico de Ordenamiento Territorial y demás normas urbanísticas de construcción vigentes”.
El Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Guarne (PBOT), aprobado mediante Acuerdo 003 del 6 de mayo de 2015 y, vigente aún, señala textualmente en el artículo 272: “3. Unidad mínima de subdivisión predial al interior de la Reserva Nare: El Artículo 3 del Acuerdo 243 de 2010 define la unidad mínima de subdivisión predial corresponde a la extensión mínima por debajo de la cual no podrá subdividirse ningún predio en el área de la reserva. La unidad mínima de subdivisión predial al interior de la Reserva Forestal Protectora Nacional del Nare para la jurisdicción de Cornare corresponderá a 10.000 m2 (una hectárea). 4. Densidad de vivienda: El Artículo 13 del Acuerdo 250 de 2011 de CORNARE adopta para la zona de uso sostenible al interior de la Reserva Forestal Protectora Nacional del Nare, complementariamente a la Unidad Mínima de Subdivisión predial de una hectárea, definida en el Acuerdo 243 de 2010, una densidad máxima de una (1) vivienda por hectárea. La construcción de vivienda en la zona de uso sostenible no podrá ocupar más de un 20% del predio, garantizando una cobertura boscosa en el resto del mismo”.
Por su parte Cornare, mediante Acuerdo 243 del 1° de diciembre de 2010, estableció en el artículo 3°, que “la unidad mínima de subdivisión predial al interior de la Reserva Forestal del Nare para la jurisdicción de Cornare corresponderá a 10.000 metros cuadrados (una hectárea)”.

¿Oídos sordos?
La comunidad de la zona aledaña, tanto vecinos como líderes del acueducto veredal, están en alerta desde 2020, cuando el titular de la licencia solicitó el servicio de agua para 27 casas (luego dijo que serían 80 más), el cual fue negado por la Asociación de Usuarios del Acueducto de San Ignacio (ASUASI). El acueducto envió comunicación a Cornare y a la Alcaldía de Guarne a modo de advertencia pero no obtuvieron respuesta. El 9 de julio de 2021, un día después de otorgada la licencia de parcelación, la comunidad nuevamente llamó la atención de las entidades encargadas de hacer controles, con el envío de un derecho de petición a la Alcaldía de Guarne. Esta solicitud fue respondida el 19 de julio, por el secretario de Planeación encargado, Carlos Adrián Ospina Hurtado, en la que manifestó que “No reposa ningún tipo de oposición al trámite de licencia de parcelación por parte de los vecinos colindantes o terceros interesados en el trámite. De acuerdo con los permisos otorgados por la Autoridad ambiental, Cornare, no existe ninguna disposición de carácter legal que prohiba por parte de estos la expedición de la Licencia de Parcelación. Una vez estudiados todos los documentos que reposan en el expediente y con el lleno de los requisitos establecidos en el Decreto Nacional 1077 de 2015, por medio del cual se reglamenta la expedición de licencias de parcelación y las disposiciones consagradas en el Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guarne, este cumplía con lo allí establecido por lo tanto se procedió, a expedir la Resolución Nro. 170 del 8 de julio de 2021 Por medio de la cual se expide licencia urbanística de parcelación, subdivisión, aprobación de planos para propiedad horizontal y permiso de enajenación. Dicho acto administrativo se encuentra en firme, está vigente y goza de la presunción de legalidad por, lo tanto en este momento de su solicitud esta no es procedente, en su oportunidad se les notificó a los vecinos y terceros interesados para que comparecieran hacer valer sus derechos dentro del trámite de solicitud de licencia de parcelación y ninguna persona se hizo parte del trámite, a la fecha ya no es posible”.

La Reserva Nare
La Reserva Forestal Protectora del Río Nare fue creada mediante Acuerdo 31 de 1970 por el Inderena, aprobado mediante la Resolución Ejecutiva 24 de 1971 del Ministerio de Agricultura. La finalidad era proteger el ecosistema y recurso hídrico para la vertiente Nare y represa de La Fe, como fuente principal de aguas, en su época, de la ciudad de Medellín, además de la creación del proyecto Parque Regional Eco-turístico Arví. Tenía en un principio 120.000 hectáreas pero fue posteriormente redelimitada mediante Resolución 1510 de 2010, por parte del Ministerio del Medio Ambiente y quedó con 8.829 hectáreas. Hoy impacta cinco municipios: Medellín (2.370 ha), El Retiro (4.167 ha), Envigado (277 ha), Rionegro (348,8 ha) y Guarne (1.642 ha).
En la redelimitación se definió que los objetivos de la reserva son, entre otros:
“Proteger, conservar y restaurar los ecosistemas andinos y subandinos que aún existen en la zona; proteger las subcuencas hidrográficas que conforman la cuenca del Río Nare, a fin de garantizar la calidad y cantidad de los flujos hídricos hacia los embalses de Piedras Blancas y La Fe; proteger las áreas de recarga de acuíferos, a fin de asegurar el suministro de agua de las poblaciones que se abastecen de ellas; proteger el hábitat de especies de flora y fauna existentes en el área que se encuentran en algún grado de amenaza, se encuentran vedadas o que son endémicas”. Indica también el documento de 2010, que “la redelimitación y el Plan de Manejo adoptado, se constituye en una determinante ambiental y por lo tanto en norma de superior jerarquía que no puede ser desconocida, contrariada o modificada en la elaboración, revisión y ajuste y/o modificación de los Planes de Ordenamiento Territorial de los municipios y distritos…”.

La comunidad insiste
Ante la ausencia de acciones contundentes para frenar el impacto de esta parcelación, la comunidad presentó el 16 de noviembre de 2021 una denuncia ante el procurador provincial de Rionegro, delegado de la Procuraduría General de la Nación. Solicitaron se investigue por estos hechos al alcalde de Guarne, Marcelo Betancur Rivera y al ex secretario de Planeación, Camilo Alfonso Vergara González, especialmente por expedir la Resolución 170 de julio 8 de 2021, en la que se aprueba la subdivisión del lote para esta parcelación. Adicionalmente pidieron aplicar a estos funcionarios las sanciones contempladas en el Código Disciplinario y ordenar la suspensión de las obras iniciadas en el lote, hasta tanto las autoridades competentes no resuelvan la queja. A la fecha de publicación de este informe (febrero 16), esa denuncia no ha tenido ninguna respuesta por parte del procurador provincial de Rionegro, Diego Andrés Congote Montoya.
Cornare realizó una visita a la zona, el 13 de enero de 2022, la cual produjo un informe técnico que, en resumen, consigna todo lo que se ha mencionado en esta nota. Las profesionales que visitaron el lugar expresaron en el informe que “En las dos zonas del predio donde se realizó la visita, se evidencia la concentración de lotes, por lo que aparentemente no se cumple con el tamaño mínimo de predio, ya que, según el acuerdo 243 del 2010, la unidad mínima de subdivisión predial al interior de la Reserva Forestal del Nare para la jurisdicción de Cornare corresponde a 10.000 m2 (1 hectárea) y en la visita se pudo constatar que las subdivisiones a la fecha de la visita son muy inferiores a 10.000 m2”.
Al final del documento, Cornare recomendó lo siguiente: “Los responsables de proyecto Cerros de Vasconia y el municipio deberán informar a Cornare de forma inmediata: a) Cómo se está dando cumplimiento a la resolución 1510 del 2010 y al Acuerdo 243 de 2010 de Cornare, respecto a la subdivisión de los lotes. b) Presentar el Plan de Acción Ambiental donde se consignen las acciones y/o actividades de manejo ambiental apropiadas, que habrán de desarrollarse durante la ejecución de todas las etapas del proyecto. c) Entregar todos los permisos y autorizaciones otorgados por el municipio”.

Acciones urgentes
Para la comunidad el asunto es grave, especialmente la que consideran actitud pasiva de Cornare, autoridad ambiental en la zona. “Cornare no está ejerciendo liderazgo técnico, está solamente limitado al trámite. Ellos no están administrando la reserva”, expresan algunos líderes de quienes reservamos sus nombres.
Aunque la queja grande es la del loteo por debajo de la extensión permitida, algunos vecinos interpusieron denuncia por tala indiscriminada de especies nativas. Cornare confirmó que se habían talado especies en vía de extinción, pero no determinó multa, sanción ni restitución (aunque eso ya es imposible). La comunidad se queja de que sólo ha “recordado” la norma y las restricciones al propietario, sin ir más allá hacia acciones contundentes.
“Estamos pidiendo que tomen medidas cautelares para que no sigan vendiendo lotes, porque ya la tala estaba hecha y no había remedio. El agua que les fue concesionada no va a ser suficiente para abastecer las demandas de una parcelación con ese número de viviendas y además, están dejando que se configuren situaciones de hecho que luego va a ser imposible reversar”, señalan.
La comunidad también está bastante preocupada por la falta de controles por parte del Municipio de Guarne, en su jurisdicción (la que corresponde al territorio de Santa Elena), pues están construyendo sobre fuentes de agua, afectando retiros, nacimientos y dentro de la Reserva Nare, sin ninguna consideración de cuidado ambiental. “Esta reserva es fundamental pues son los ecosistemas que abastecen el sistema de embalses del Oriente antioqueño, desde la Quebrada La Honda y Piedras Blancas, hasta El Peñol, Guatapé y San Carlos”, dicen.

Esperando información
Por su parte, Cornare se encuentra a la espera de información. Así lo confirmó Diana María Henao García, Jefe de la Oficina Ordenamiento Ambiental del Territorio y Gestión del Riesgo de la entidad, al explicar que luego de visita al predio (enero 13 de 2022) se evidenció una subdivisión de lotes con cintas, cuyos tamaños se desconocen, además de movimientos de tierras del predio total. Luego de eso, indicó, se revisó si están o no dentro de la Reserva Nare, como efectivamente lo están y aunque se tenía una copia de la licencia, en la que se mencionan unos predios de menor extensión a la reglamentada, Cornare no puede parar el proyecto “por sospecha, sino seguir el proceso”.
En ese punto y con esas evidencias, con radicado de enero 26 de 2022, notificaron al propietario y le solicitaron también al Municipio de Guarne remitir a Cornare información sobre los permisos otorgados, las condiciones de dichas autorizaciones, además del cumplimiento de la normativa de la Reserva Nare. Agregó la funcionaria que, esperaron un tiempo prudencial de 8 a 15 días (plazo que se cumplió el 10 de febrero), sin que a la fecha de publicación de este informe (febrero 16) la Alcaldía de Guarne haya enviado los documentos solicitados. Por tal razón, Cornare citó al Municipio a reunión, prevista para mañana jueves 17 de febrero.
Al preguntársele si el documento de licencia, que ya está consignado en informes técnicos es suficiente para iniciar un proceso sancionatorio, Henao García indicó que “como nosotros teníamos una copia, nosotros no tenemos información oficial todavía sobre la que nos podamos pronunciar. Lo que hicimos fue proceder a requerir al Municipio para que nos entregue esa información. Presumimos que ahí hay un incumplimiento de la reserva pero tenemos que saber jurídicamente, como está, porque los dos somos Estado y no podemos actuar sobre las cosas que son competencia del Municipio. Y el usuario, digamos, tiene, entre comillas, unos derechos adquiridos por un permiso que dio el Municipio de Guarne. Tenemos que revisar qué fue lo que les autorizó el Municipio. Cuando nosotros ya tengamos esa información oficial, revisamos lo que pasó y la argumentación del municipio en cuanto al incumplimiento o no de la reserva”.
Agregó que “si nosotros logramos demostrar que ahí hubo efectivamente una violación a los preceptos de la Reserva Forestal Nare, nuestra obligación es solicitar, o sea, demandar para que el Municipio revoque su acto administrativo. Pero si el Municipio reconoce ese error y lo corrige, revocando esa licencia, nos ahorramos un proceso administrativo y jurídico que puede ser largo”.
A pesar de la denuncia de la comunidad y de los hechos narrados, el parcelador continúa comercializando 26 predios, de los cuales la semana del 9 de febrero ya tenía vendidos ocho (8) lotes y uno más con opción de compra.